Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Na rok 2024 przeznaczono na program budżet w wysokości 500 milionów złotych.

Uprawnieni do uzyskania kredytu:

• Single, którzy nie ukończyli 35 lat.
• Osoby, które mają co najmniej jedno dziecko (bez limitu wieku).
• Osoby, które nie miały i nie mają własnego mieszkania czy domu jednorodzinnego (chyba, że posiadanym mieszkaniem jest udział nie wyższy niż 50% w prawie własności mieszkania albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, uzyskany w drodze dziedziczenia lub darowizny).
• Osoby, które mają jedno mieszkanie, a w skład ich gospodarstwa domowego wchodzi co najmniej troje dzieci.
• Dwie osoby:
  • łącznie będą mogły posiadać udział nie wyższy niż 50% w prawie własności mieszkania albo spółdzielczym własnościowym prawie do jednego lokalu, uzyskany w drodze dziedziczenia lub darowizny, np. oboje po 25%;
  • wymóg nabycia nieruchomości przez oboje kredytobiorców na zasadach współwłasności (łącznej albo ułamkowej) po 50% (wprowadzenie mechanizmu eliminacji sztucznego dołączania kolejnych osób do umowy kredytu i pompowania zdolności kredytowej, a przez to lepszych warunków uzyskiwania dopłat).

• Osoby, które chcą pokryć koszty partycypacji w Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej (SIM) albo w towarzystwie budownictwa społecznego (TBS) lub chcą pokryć wkład wnoszony w związku ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu (kredyt konsumencki, obecnie nie ma możliwości skorzystania z żadnej z preferencyjnej formy finansowania takich wydatków)

Dopłaty do rat kredytu mają obowiązywać przez 10 lat i być zróżnicowane w zależności od wielkości gospodarstwa domowego. Dopłata będzie obniżała oprocentowanie kredytu do:

• 1,5% w przypadku jednoosobowego i dwuosobowego gospodarstwa domowego,
• 1% w przypadku trzyosobowego gospodarstwa domowego,
• 0,5% w przypadku czteroosobowego gospodarstwa domowego,
• 0% w przypadku pięcioosobowego i większego gospodarstwa domowego oraz w przypadku kredytów udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

Warunkiem uzyskania dopłat do rat ma być kryterium dochodowe oparte o próg podatkowy (120 tys. zł brutto). Kryterium to będzie modyfikowane wraz ze wzrostem liczby członków gospodarstwa domowego:

• 10 tys. zł brutto miesięcznie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,
• 18 tys. zł brutto miesięcznie dla  dwuosobowego gospodarstwa domowego,
• 23 tys. zł brutto miesięcznie dla trzyosobowego  gospodarstwa domowego,
• 28 tys. zł brutto miesięcznie dla czteroosobowego gospodarstwa domowego, 
• 33 tys. zł brutto miesięcznie dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego.

Przekroczenie limitów nie oznaczać będzie wykluczenia z programu – dopłaty zostaną odpowiednio pomniejszane. W przypadku przekroczenia limitu przez gospodarstwo jednoosobowe, za każdą złotówkę przekroczenia limitu dopłata byłaby pomniejszana o 50 groszy, a w przypadku gospodarstwa dwuosobowego albo większego o 25 groszy.

Wysokość kredytu nie będzie limitowana, ale dopłata naliczana ma być tylko od określonej wysokości kapitału. 

Takie zasady oznaczać będą, że kredytobiorca w dwuosobowym gospodarstwie, który zaciągnie kredyt na kwotę np. 450 tys. zł (tj. wyższą niż przewidziany dla takiego gospodarstwa próg 400 tys. zł) uzyska dopłatę obliczaną tak, jakby kredyt ten wynosił 400 tys. zł.

Gdy kredyt udzielony zostanie dwóm osobom i w trakcie jego spłaty jedna z nich odstąpiłaby od umowy kredytu (zgodę wyraża bank kredytujący badając wcześniej zdolność kredytową pozostałego kredytobiorcy), kwota dopłaty zostanie ponownie przeliczona i zmniejszona stosowanie do nowej wielkości gospodarstwa domowego. To drugi mechanizm ograniczający sztuczne dołączanie osób do umowy kredytu.

W przypadku zakupu mieszkania w mieście na prawach powiatu będącego stolicą województwa, dla którego ogłoszona przez wojewodę wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest o co najmniej 15% wyższa niż wartość ogłoszona dla całego kraju, podane wyżej kwoty będą zwiększane o co najmniej 10%  – czyli np. dla gospodarstwa domowego 440 tys. zł. W miastach, w których wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest wyższa o co najmniej 30%, stosowane kwoty bazowe dopłat będą wyższe o 20% – czyli np. dla gospodarstwa domowego 480 tys. zł. 

Powyższe wynika ze specyfiki polskiego rynku mieszkaniowego, na którym ceny mieszkań w pojedynczych lokalizacjach jak np. w Warszawie znacząco odbiegają od średniej. Wprowadzenie korekty dla tych rynków pozwoli kupić na nich mieszkanie z nowym kredytem przy podobnej atrakcyjności względem oferty rynkowej jak w reszcie kraju.

Nie, urodzenie kolejnego dziecka nie wpływa na wysokość dopłaty do rat ustalonej na dzień ubiegania się o
kredyt.

Nie, program nie przewiduje limitu ceny m2 kupowanej nieruchomości mieszkalnej. Nie wskazuje się również maksymalnej kwoty wkładu własnego ani maksymalnej kwoty zaciąganego kredytu hipotecznego (z zachowaniem zasad dotyczących maksymalnej wysokości części kredytu, do której obliczana jest dopłata do rat – zobacz pytanie: Jaka jest maksymalna wysokość kredytu mieszkaniowego #naStart?). Co za tym idzie, nie ma również maksymalnej kwoty, w której musi zamknąć się transakcja.

Projektodawca nie zdecydował się na wprowadzenie limitu ceny m2, ponieważ nie chce narzucać potencjalnemu kredytobiorcy nieruchomości, jej standardu, czy lokalizacji. Ponadto nie istnieje obecnie wystarczająco precyzyjny instrument monitorujący, w oparciu o który możliwe byłoby oparcie takich limitów. Instrument taki zostanie wprowadzony łącznie z kredytem mieszkaniowym #naStart (Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami – w skrócie Portal DOM), jednak konieczny będzie czas, by osiągnął on swoją pełną funkcjonalność.

W przypadku zakupu nieruchomości położonej na terenie województwa lub miasta (w przypadku miast warunek odnosiłby się do największych rynków mieszkaniowych, tj. miast o liczbie mieszkańców wyższej niż 300 tys.), dla którego ogłoszona przez wojewodę wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest:
– co najmniej 25% wyższa niż wartość ogłoszona dla całego kraju – to maksymalna wysokość kredytu mieszkaniowego objęta dopłatami oraz limit dochodu brutto podwyższa się o 10%,
– co najmniej 50% wyższa niż wartość ogłoszona dla całego kraju – to maksymalna wysokość kredytu mieszkaniowego objęta dopłatami oraz limit dochodu bruƩo podwyższa się o 20%.

Wynika to ze specyfiki polskiego rynku mieszkaniowego, na którym ceny mieszkań w pojedynczych lokalizacjach znacząco odbiegają od średniej. Wprowadzenie korekty dla tych rynków, pozwoli kupić na nich mieszkanie z nowym kredytem przy podobnej atrakcyjności względem oferty rynkowej jak w reszcie kraju. Miasta, w których wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest obecnie wyższa o co najmniej 25% od średniej krajowej to Gdańsk, Poznań, Kraków, Wrocław. Natomiast miastem, w którym wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest wyższa o co najmniej 50% od średniej krajowej, jest
Warszawa.

Kredyt mieszkaniowy jako kredyt hipoteczny będzie mógł zostać udzielony wyłącznie w celu pokrycia całości albo części wydatków ponoszonych w związku z:

1. budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, oraz nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu;
2. nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem (rynek wtórny i pierwotny);
3. realizacją inwestycji mieszkaniowej w formule kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy;
4. nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w tym stanowiących wkład budowlany, z wykończeniem tego lokalu albo tego domu.

Kredyt mieszkaniowy jako kredyt konsumencki będzie mógł zostać udzielony wyłącznie w celu pokrycia całości albo części wydatków ponoszonych w związku z:

• partycypacją w SIM/TBS,
• wkładem mieszkaniowym w spółdzielni mieszkaniowej.

Udzielenie kredytu mieszkaniowego na inne cele niż wymienione powyżej (np. na samo
wykończenie/remont nieruchomości, na zakup samej nieruchomości gruntowej) nie będzie możliwe.

Powierzchnia użytkowa nabywanego lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego będzie limitowana, natomiast przekroczenie wskazanego limitu nie oznacza automatycznego wykluczenia z programu, a jedynie zmniejszenie przysługującej dopłaty. Wysokość dopłaty do rat kredytu mieszkaniowego #naStart udzielonego jako kredyt hipoteczny pomniejsza się o 50 zł za każdy m2 przekroczenia. Limit ten określany będzie sumą liczby 25 i iloczynu liczby 25 oraz liczby członków gospodarstwa domowego kredytobiorcy (wzór: 25 + 25 x liczba os.). Dla jednoosobowego gospodarstwa domowego tak rozumiany kalkulacyjny limit powierzchniowy określono na poziomie 50 m2 i jest on podwyższony o 25 m2 za każdego kolejnego członka gospodarstwa domowego. Przykład: Para chce zakupić nieruchomość o powierzchni 85 m2. Zgodnie ze wzorem, limit nieruchomości dla pary bez dzieci wynosi 75 m2 (25 + 25 x 2). Oznacza to, że przekroczenie wynosi 10 m2. Każdy m2 oznacza dopłatę mniejszą o 50 zł, czyli w tym wypadku dopłata będzie niższa o 500 zł (10 m2 x 50 zł). Limit powierzchniowy nie obowiązuje w przypadku budowy domu, a jedynie jego zakupu.

Celem przepisu jest takie sparametryzowanie instrumentu dopłat, aby pomagał on w zakupie mieszkania jedynie w zakresie niezbędnym z punktu widzenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstwa domowego o określonej wielkości.

Nie, kredyt mieszkaniowy jako kredyt hipoteczny nie zostanie udzielony, jeżeli nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego następuje w związku z przeniesieniem na kredytobiorcę jako osobę trzecią wierzytelności związanych z dotyczącą tego lokalu albo tego domu umową rezerwacyjną, umową deweloperską, o której mowa w art. 5 pkt 6 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177), lub umową, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 tej ustawy. Nie ma przy tym znaczenia kto dokonał wspomnianej cesji.

W przypadku zbycia prawa własności nieruchomości w okresie przysługiwania dopłat do rat kredytu mieszkaniowego, dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia, a kwoty uzyskanych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. Dopłaty do rat uzyskane przed dniem sprzedaży nieruchomości nie podlegają zwrotowi.

Rozwiązania określone w programie skierowane są do osób, które planują kupno lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (albo jego budowę), celem zaspokojenia własnej potrzeby mieszkaniowej. W przypadku wynajęcia takiego mieszkania w okresie przysługiwania dopłat do rat, wygasają one z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia, a kwoty uzyskanych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. Ustawa nie wprowadza natomiast nakazu zwrotu wypłaconych już dopłat do rat, a tym samym decyzja o wynajmie mieszkania będzie należała do kredytobiorcy. Program nie przewiduje wyjątków od tej reguły.

Kredytem mieszkaniowym #naStart można sfinansować zakup lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym jako prawem do wyłącznego korzystania w ramach udziałów w nieruchomości wspólnej (użytkowanie części nieruchomości wspólnej na zasadzie quoad usum – podział do korzystania), które zostanie wpisane w księdze wieczystej założonej dla lokalu mieszkalnego. Przepisy ustawy nie wykluczają możliwości nabycia garażu czy miejsca postojowego stanowiącego odrębną nieruchomość (garaż lub hala garażowa, w której znajduje się miejsce postojowe mają załażoną osobną księgę wieczystą), które zostaną sfinansowane ze środków własnych lub kredytem innym niż kredyt mieszkaniowy #naStart. Kredytobiorca ma także prawo do nabycia części nieruchomości wspólnej na zasadzie quoad usum jak np. prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w ramach udziałów w nieruchomości wspólnej po zawarciu umowy o kredyt mieszkaniowy. Wówczas takie prawo zostanie ujawnione w księdze wieczystej założonej dla lokalu mieszkalnego. W przypadku zakupu takiego miejsca postojowego po udzieleniu kredytu mieszkaniowego, jego finansowanie kredytobiorca musiałby pokryć ze środków własnych. Nie dojdzie wówczas do naruszenia przepisów projektowanej ustawy, a w konsekwencji do utraty dopłat do rat. Możliwe jest sfinansowanie lokalu mieszkalnego do którego przynależy inne pomieszczenie przynależne (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Również w przypadku nabycia domu jednorodzinnego na terenie
nabywanej nieruchomości, na której położony jest dom jednorodzinny, może znajdować się garaż lub jakieś inne pomieszczenie gospodarcze (tym samym również sfinansowane). W przypadku, gdy np. piwnica lub garaż będą stanowiły odrębny przedmiot własności od nabywanego lokalu, a nie pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego, ich nabycie przez kredytobiorcę będzie przedmiotem odrębnych transakcji (odrębnie ustalona cena). W takich przypadkach możliwość sfinansowania kredytem mieszkaniowym jest zgodnie z ustawą wykluczona. Z kolei zakup lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym jako prawem wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w ramach udziałów w nieruchomości wspólnej dotyczy użytkowania części nieruchomości wspólnej na zasadzie quoad usum. Czyli przypadku, w którym miejsce postojowe jest częścią wspólną i sprzedający odpłatnie sprzedaje również quoad usum danemu właścicielowi.
Biorąc pod uwagę powyższe, jeśli miejsce postojowe stanowi część nieruchomości wspólnej, w której w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział jako prawo związane z własnością lokalu, to kredyt mieszkaniowy może objąć jego zakup jeśli miejsce postojowe będzie ujęte w cenie nabycia, jako „część składowa” lokalu mieszkalnego.

Z kredytu mieszkaniowego #naStart będzie mogła skorzystać osoba, która prowadzi gospodarstwo domowe na terytorium Polski albo poza terytorium Polski, jeżeli posiada obywatelstwo polskie albo nie posiada obywatelstwa polskiego i prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą takie obywatelstwo, a kredyt ten jest mu udzielany wspólnie z tą osobą.

W przypadku samodzielnego zaciągnięcia kredytu jako kredytu hipotecznego przez singla, osoba musi spełniać kryterium wieku – do ukończenia 35 lat (warunek nie obowiązuje w przypadku kredytu konsumenckiego). W dniu udzielenia kredytu (ani przed tym dniem) kredytobiorca nie może posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego / spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Tak, jeżeli spełnione zostaną warunki określone w ustawie. Ustawa nie wyklucza z udziału w programie obcokrajowców, jeżeli prowadzą oni gospodarstwo domowe na terytorium Polski. Jeżeli natomiast gospodarstwo domowe prowadzone jest poza terytorium Polski to obcokrajowiec może ubiegać się o udzielenie kredytu mieszkaniowego wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo. Kredyt jest udzielany wyłącznie w złotych polskich co oznacza, że i dochód kredytobiorcy musi być uzyskiwany w tej walucie. Obcokrajowiec skorzysta zatem z programu jeżeli pracuje w Polsce i płaci w niej podatki. Należy również pamiętać, że obcokrajowiec chcący nabyć nieruchomość na terytorium RP, musi posiadać stosowne pozwolenie.

Kredyt #naStart jest udzielany wyłącznie w walucie polskiej. To do banku kredytującego należy decyzja czy udzieli kredytu w złotych osobie zarabiającej w innej walucie. Jednak zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, kredytu hipotecznego udziela się w walucie dochodu.

Przez dochód gospodarstwa domowego kredytobiorcy należy rozumieć przeciętny miesięczny dochód w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 323), osiągnięty łącznie przez osoby wchodzące w skład gospodarstwa kredytobiorcy. Pod kątem limitu dochodowego brany będzie pod uwagę dochód osiągnięty w roku poprzedzającym rok złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy. Założenia programu nie wpływają na sposób liczenia zdolności kredytowej przez banki kredytujące – to do nich należeć będzie decyzja, jaki okres wezmą pod uwagę obliczając zdolność.

W przypadku, gdy kredyt mieszkaniowy #naStart zostanie zaciągnięty (jako kredyt hipoteczny) samodzielnie przez singla prowadzącego jednoosobowe gospodarstwo domowe, limit wieku wynosi 35 lat. W pozostałych przypadkach (tj. w przypadku co najmniej 2-osobowych gospodarstw domowych), limit wieku nie obowiązuje.
Kredyt dla singla będzie mógł zostać udzielony, jeśli nie ukończył on 35 lat na dzień złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy #naStart. Limit ten obowiązuje także małżonka, który samodzielnie stara się o kredyt (Zobacz pytanie: Czy jeśli mój współmałżonek ma/miał już mieszkanie, będę mógł ubiegać się o kredyt mieszkaniowy #naStart samodzielnie?). W przypadku udzielenia kredytu mieszkaniowego jako kredyt konsumencki, limit wieku nie obowiązuje.